Объединение земельных участков

Объединение земельных участков — это комплекс работ для образования из нескольких смежных участков один (с единым адресом и кадастровым номером). Проводится такая процедура с целью уменьшения налогов, получения возможности возведения масштабного строительного объекта или приобретения иных личных выгод.

Что такое объединение земельных участков

Под слиянием земельных участков подразумевается объединение нескольких участков, которые граничат между собой, в одну территорию. С момента регистрации нового участка юридическое существование прежних участков прекращается. Право собственности на образованную территорию может быть закреплено:

• За одним собственником. Если у исходных земель был один владелец, то после их объединения он становится единоличным хозяином образованной территориальной единицы.
• За двумя и более собственниками. Если исходными землями владели несколько собственником, то после их объединения они получают право общей собственности. Долевое соотношение сторон определяется в свидетельстве новообразованного участка.

Во втором случае объединение земель возможно после получения согласия каждого собственника. Без согласие объединение участков возможно только в принудительной форме на основании решения суда.

Условия для объединения земельных участков

Объединению подлежат только смежные участки, имеющие общую границу, находящиеся в пределах одного муниципального образования. На территории земельных участков может находиться неделимое имущество (любая постройка). Но образующаяся при слиянии земель граница не может проходить по неделимому имуществу.

Учитывать стоит и другие требования, которым обязательно должны соответствовать объединяемые участки:

• Объединяемые земли должны иметь один тип пользования (садоводство, ЛПХ и т.д.);
• Смежные участки должны соответствовать актуальному землеустроительному и градостроительному регламенту;
• Объединяемые территории должны располагаться в одном населенном пункте;
• Площадь новой, образованной в ходе слияния территории не может быть больше размера, допустимого органами власти конкретного региона;
• Точность расположения границ обоих участков не должна быть меньше нормативной.

Объединению земель, границы которых точно не определены, предшествует обязательное уточнение границ участков. Объединить можно 2 и более участка с общими границами. При этом важно, чтобы новая граница была целостной. Ее изломанность или вкрапливание других объектов (например, небольшая постройка третьего лица между объединяемыми зонами) недопустимы.

При несоответствии исходной или новообразовавшейся территории установленным требованиям заявителю будет отказано в объединении участков. Произойти это может и в том случае, если процедура ведет к нарушению действующих законов.

Процедура объединения земельных участков

Объединение земель начинается со сбора необходимых документов, запроса сведений в соответствующих инстанциях и уточнения границ при необходимости. Далее собственнику или группе собственников необходимо заказать подготовку межевого плана. Он отражает все сведения о сводимых участках вплоть до последних уточнений. Графическая часть плана отражает схему размещения надела, имеющиеся строения, земельные границы, узловые точки. Текстовая часть содержит необходимые расчеты, исходные данные, информацию о согласовании границ и другие сведения. Составляется план кадастровым инженером.

Сформированный план подается в органы кадастрового учета совместно с заявлением на объединение территорий. Ранее после этой процедуры следовала выдача кадастрового паспорта. Сегодня такой документ не выдается. На основании выполненной процедуры образуется новая территориальная единица, данные по которой фиксируются в Росреестре. Собственнику новой территориальной единицы предоставляется свидетельство, подтверждающее право собственности.

Период юридического оформления объединения земель составляет 10 дней. Данный срок может быть увеличен из-за необходимости уточнения границ, проведения дополнительных экспертиз, сбора документов. В большинстве случаев для полноценного выполнения процедуры (от сбора документов до получения свидетельства) требуется 20-30 дней. Для ускорения процедуры рекомендуется обращаться к юристам, специализирующимся на земельно-имущественных вопросах.

Документы для оформления

Проведение слияния земельных участков в одну территориальную единицу предполагает предоставление собственником следующих документов:

• Заявление. Составляется в произвольной форме. Заявление должно обязательно содержать персональные данные и требование заявителя, основывающееся на соответствующей статье.
• Копия документов, подтверждающих право собственности на землю, заверенная нотариусом.
• Межевой план, выписки из реестра по участкам.

В том случае, если объединению подлежит несколько участков с различными собственниками, документационный пакет дополняется письменным соглашением каждого на проведение процедуры. Это касается и земель, находящихся в аренде. Слияние участков возможно только при получении письменного согласия владельца арендуемой территории.

Объединение смежных земельных участков с разным видом использования

В соответствии с действующими положениями законодательства, объединению подлежат только участки с одинаковым видом использования. Поэтому, чтобы объединить территории различного целевого назначения, необходимо предварительно их привести к «общей форме». Выполняется данная процедура через орган самоуправления конкретного района путем подачи соответствующего заявления (о смене типа земельного участка). Если просьба собственника не противоречит действующим законодательным актам местной власти, она будет удовлетворена. Разрешение смены типа земельного участка будет передано в Росреестр для дальнейшего внесения изменений.

Когда оба (или несколько) участков приведены к общему виду использования, возможно их объединение. В такой ситуации процедура проводится по стандартному алгоритму, указанному ранее. Следует учитывать, что изменения типа целевого назначения земли увеличит период слияния территорий.

Аннулирование объединения земельных участков

Внесение данных об образованной территориальной единице в реестр носит временный характер. Действует данный статус на протяжении 5 лет. Все это время исходные участки считаются преобразуемыми, а итоговый — вновь поставленным на учет. Если в течение 5 лет новый собственник не преобразует недвижимость и не оформит ее в соответствии с действующим законодательством, статус обоих участков аннулируется, данные земель удаляются из государственного реестра. После официального преобразования недвижимость считается закрепленной юридически и полностью переходит в права собственника. Информация о исходных участках при этом отправляется в архив.

Стоимость объединения участков

Факторы, влияющие на стоимость кадастровых услуг:

• Расположение земельного участка;
• Статус заявителя;
• Особенности документационного пакета (все ли документы имеются на руках у собственника);
• Скорость выполнения работ кадастрового специалиста (стандартная/срочная);
• Статус заявителя (физическое или юридическое лицо);
• Площадь земельного участка;
• Целевое назначение недвижимости.

Главный критерий формирования стоимости объединения земельных участков — сложность ситуации и работ, которые необходимо выполнить для слияния территорий.

Объединение земель — относительно несложная процедура, требующая только внимательного подхода и соблюдения всех актуальных требований законодательства. Важную роль в успешности процедуры играет начальный этап: сбор документов, подготовка плана, написание заявления. Поэтому данным процессам следует уделять особое внимание. Доверять процедуру объединения участков следует только опытным кадастровым специалистам.