Объединение земельных участков

Объединение земельных участков — это комплекс работ для образования из нескольких смежных участков один с единым адресом и кадастровым номером. Это делается с целью уменьшения налогов, получения возможности возведения масштабного строительного объекта или получения иных личных выгод.

Что такое объединение земельных участков

Под слиянием участков подразумевается объединение нескольких земель, которые граничат между собой, в одну территорию. С момента регистрации нового участка юридическое существование прежних прекращается. Право собственности на образованную территорию может быть закреплено:

• За одним собственником. Если у исходных земель был один владелец, то после их объединения он становится единоличным хозяином образованной территориальной единицы.
• За двумя и более собственниками. Если исходными землями владели несколько собственником, то после их объединения они получают право общей собственности. Долевое соотношение сторон определяется в свидетельстве новообразованного объекта.

Во втором случае объединение земель возможно после получения согласия каждого собственника. Без него, объединить земли возможно только в принудительной форме на основании решения суда.

Условия для объединения земельных участков

Объединению подлежат только смежные участки, имеющие общую границу, находящиеся в пределах одного муниципального образования. На территории может находиться неделимое имущество (любая постройка). Но образующаяся при слиянии земель граница не может проходить по неделимому имуществу.

Следует учитывать и следующие требования, которым обязательно должны соответствовать объединяемые участки:

• Объединяемые земли должны иметь один тип пользования (садоводство, ЛПХ и т.д.);
• Смежные участки должны соответствовать актуальному землеустроительному и градостроительному регламенту;
• Объединяемые территории должны располагаться в одном населенном пункте;
• Площадь новой, образованной в ходе слияния территории не может быть больше размера, допустимого органами власти конкретного региона;
• Точность расположения границ не должна быть меньше нормативной.

Объединению земель, границы которых точно не определены, предшествует обязательное уточнение границ. Объединить можно 2 и более участка с общими границами. Новая граница должна быть целостной. Ее изломанность или вкрапливание других объектов недвижимости (например, небольшая постройка третьего лица между объединяемыми зонами) недопустимы.

При несоответствии исходной или новообразовавшейся территории установленным требованиям заявителю будет отказано в объединении.

Процедура объединения земельных участков

Процедура начинается со сбора необходимых документов, запроса сведений в соответствующих инстанциях и уточнения границ при необходимости. Далее собственнику или группе собственников необходимо заказать подготовку межевого плана. Он отражает все сведения о сводимых участках вплоть до последних уточнений. Графическая часть плана отражает схему размещения надела, имеющиеся строения, земельные границы, узловые точки. Текстовая часть содержит необходимые расчеты, исходные данные, информацию о согласовании границ и другие сведения. Составляется план кадастровым инженером.


Сформированный план подается в органы кадастрового учета совместно с заявлением на объединение территорий. Ранее после этой процедуры следовала выдача кадастрового паспорта. Сегодня такой документ не выдается. На основании выполненной процедуры образуется новая территориальная единица, данные по которой фиксируются в Росреестре. Собственнику новой территориальной единицы предоставляется свидетельство, подтверждающее право собственности.

Юридическое оформление всех документов составляет 10 дней. Этот срок может быть увеличен из-за необходимости уточнения границ, проведения дополнительных экспертиз, сбора документов. Полное выполнения процедуры (от сбора документов до получения свидетельства) обычно занимает 20-30 дней. Для ускорения процедуры обращайтесь к юристам, специализирующимся на земельно-имущественных вопросах.


Документы для оформления

Слияния земельных участков в одну территориальную единицу предполагает предоставление собственником следующих документов:


• Заявление. Составляется в произвольной форме. Заявление должно содержать персональные данные и требование заявителя, основывающееся на соответствующей статье.
• Копия документов, подтверждающих право собственности на землю, заверенная нотариусом.
• Межевой план, выписки из реестра по участкам.

Если объединению подлежат несколько объектов с разными собственниками, пакет документов дополняется письменным соглашением на проведение процедуры всех владельцев. Это касается и земель, находящихся в аренде. Слияние участков возможно только при получении письменного согласия владельца арендуемой территории.

Объединение смежных земельных участков с разным видом использования

В соответствии с действующими положениями законодательства, объединению подлежат только земли с одинаковым видом использования. Поэтому, чтобы объединить территории разного целевого назначения, необходимо предварительно их привести к «общей форме».  Процедура выполняется через орган самоуправления конкретного района путем подачи заявления о смене типа надела. Если просьба собственника не противоречит действующим законодательным актам местной власти, она будет удовлетворена. Разрешение смены типа земельного участка будет передано в Росреестр для дальнейшего внесения изменений.


Когда земли приведены к общему виду использования, возможно их объединение. Тогда процедура проводится по стандартному алгоритму. Следует учитывать, что изменения типа целевого назначения земли увеличит период слияния территорий.

Аннулирование объединения земельных участков

Внесение данных об образованной территориальной единице в реестр является временным. Этот статус действует на протяжении 5 лет. Все это время исходные земли считаются преобразуемыми, а итоговый — вновь поставленным на учет. Если в течение 5 лет новый собственник не преобразует недвижимость и не оформит ее в соответствии с действующим законодательством, статус обоих участков аннулируется, данные земель удаляются из государственного реестра. После официального преобразования недвижимость считается закрепленной юридически и полностью переходит в права собственника. Информация о исходных участках отправляется в архив.

Стоимость объединения участков

Факторы, влияющие на стоимость кадастровых услуг:

• асположение;
• Статус заявителя;
• Необходимость подготовки дополнительных документов;
• Скорость выполнения работ кадастрового специалиста (стандартная/срочная);
• Статус заявителя (физическое или юридическое лицо);
• Площадь;
• Целевое назначение недвижимости.

Главные критерии формирования стоимости кадастровых работ — сложность ситуации и наличие неочевидных тонкостей.

Объединение земель — относительно несложная процедура, требующая только внимательного подхода и соблюдения всех действующих требований законодательства. Важную роль в успешности процедуры играет начальный этап: сбор документов, подготовка плана, написание заявления. Поэтому данным процессам нужно уделять особое внимание. Кадастровые работы следует поручить только опытным специалистам.