Долгосрочный договор аренды нежилого помещения

Существует три типа сроков аренды объектов недвижимости:

• неопределенный;
• определенный, продолжительностью менее 1 года;
• определенный, продолжительностью более 1 года.

Только в последнем случае регистрация долгосрочного договора аренды является необходимой процедурой, обязательность выполнения которой установлена законом. Если госрегистрация не будет выполнена, то сделка о сдаче объекта недвижимости в аренду будет признана ничтожной, а соответствующий договор (если он вообще будет подписан) окажется недействительным. Как зарегистрировать долгосрочный договор аренды, если одна сторона уклоняется от регистрации? В этом случае, вторая сторона имеет право добиться проведения процедуры в судебном порядке.

Почему регистрация выгодна и для арендодателя, и для арендатора?

Государственная регистрация необходима не только из-за того, что этого требует актуальное законодательство. Она имеет ряд преимуществ для обеих сторон сделки:

Сохранение всех условий договора. Только при официальной регистрации документа и арендодатель, и арендатор могут быть уверены в том, что вторая сторона не затребует новых, менее выгодных для первой стороны условий сотрудничества.

Наличие зарегистрированного долгосрочного договора аренды – это залог успешной защиты своих прав при возникновении непредвиденных ситуаций. Такой документ имеет юридическую силу и может быть использован в суде в качестве вещественного доказательства.

Регистрация также позволяет избавиться от волнений, связанных с налогообложением прибыли. Арендодатель может быть уверен, что сотрудники налоговой инспекции не предъявят ему дополнительных требований, а арендатор – что его проживание или работа в арендуемом помещении не закончится раньше установленного срока из-за налоговых разборок.

Недостатки процедуры регистрации договора аренды

Хотя регистрация договора аренды является необходимостью, и ее преимущества существенно перевешивают недостатки, стоит все же упомянуть основные минусы ее проведения:

• Достаточно долгий и трудоемкий процесс регистрации при самостоятельной подготовке и подаче документов.
• Необходимость уплачивать госпошлину, а арендодателю – налог на получаемую прибыль.

Документы для регистрации долгосрочного договора аренды

Для проведения данной процедуры понадобится обратиться в местный регистрационный орган, который сделает соответствующие записи в Едином реестре. При этом потребуются следующие документы:

• Непосредственно сам договор аренды, полностью соответствующий требованиям актуальных нормативных актов. Чаще всего регистрационный орган требует предоставить три оригинальных экземпляра договора, два из которых будут возвращены по завершении процедуры (предполагается, что каждая сторона сделки возьмет себе по одному экземпляру).
• Заполненное заявление о намерении зарегистрировать договор аренды.
• Удостоверение личности для обеих сторон. Для физических лиц в качестве такого удостоверения может выступать паспорт, для индивидуальных предпринимателей – паспорт и свидетельство о регистрации ИП, для юридических лиц – учредительная документация, свидетельство о госрегистрации, документы об избрании исполнительного органа или директора и приказ о вступлении последнего в свою должность.
• Выписка из ЕГРН на объект недвижимости, который предполагается сдавать в аренду.
• Квитанция об оплате государственной пошлины (2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц).
• Согласие непосредственного собственника сдаваемого объекта на его предоставление в аренду. Данная бумага понадобится в том случае, если помещение сдается в аренду предприятием, которое распоряжается им по праву хозяйственного ведения или оперативного управления.

Основные этапы и порядок регистрации договора аренды

Порядок регистрации долгосрочного договора аренды можно свести к следующим этапам:

1. Вы собираете все документы, которые были перечислены выше.
2. Полученный пакет бумаг вы предоставляете в местное отделение Федеральной Регистрационной Службы.
3. Сотрудники ФРС регистрируют ваш договор аренды в специальной книге учета входящей документации.
4. Предоставленный вами комплект документов подвергается правовой экспертизе. В том числе, проверяется правильность составления и легальность вашего договора аренды.
5. В случае, если правовая экспертиза даст положительный результат, соответствующая информация заносится в ЕГРН.
6. Вы получаете в том же отделении ФРС свои документы с печатями, подтверждающими успешное прохождение процедуры официальной регистрации.

Все необходимые операции в регистрирующем органе будут выполнены в течение 7 рабочих дней.

Причины приостановки или отказа в регистрации договора

Как следует из вышесказанного, ключевой этап регистрации договора, успешность которого в высокой степени зависит от усилий заявителей – это сбор необходимых документов. Чаще всего проблемы с проведением процедуры возникают именно в том случае, если, к примеру, арендодатель не предоставил все необходимые бумаги, закрепляющие его права собственности на сдаваемое помещение, если в договоре аренды имеются ошибки, и так далее.